به گزارش خبرنگار مهر جلسه تخصصی «مشکل زمین» در خانه اندیشه‌ورزان، با محوریت بررسی ابعاد اقتصادی و اجتماعی بحران مسکن برگزار شد. این نشست که در دو بخش اقتصادی و اجتماعی برگزار شد، به چالش‌های بازار مسکن و نقش زمین در حل بحران مسکن ایران پرداخت. بخش اقتصادی با عنوان “بازخوانی اولین پیام اقتصادی امام؛ از مبانی تا راهکار” با حضور دکتر سید علی روحانی معاون سابق سیاستگذاری اقتصادی وزارت اقتصاد، و دکتر مهدی موحدی بک‌نظر، عضو هیأت علمی دانشگاه شاهد، ریشه‌های تاریخی و اقتصادی مشکلات مسکن ایران را تحلیل کرد. کارشناسان در این نشست ضمن اشاره به پیام تاریخی امام خمینی (ره)، ناکارآمدی سیاست‌های کوتاه‌مدت دولتی، توسعه نامتوازن، سرمایه‌داری ملکی، تورم زمین و شوک‌های تورمی را از عوامل اصلی تشدید بحران مسکن دانستند.
ضرورت تسهیل سرمایه‌گذاری و اصلاحات فوری در بازار مسکن
سید علی روحانی معاون سابق سیاستگذاری اقتصادی وزارت اقتصاد، در این سخنرانی به اهمیت و ضرورت پرداختن به موضوع مسکن در کشور و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری، رفاه خانوارها و حفظ ارزش پول اشاره کرد. او گفت که در حال حاضر کشور با بحران‌های اقتصادی و کمبود سرمایه‌گذاری مواجه است و این وضعیت باعث می‌شود که بسیاری از طرح‌ها و پروژه‌ها به کندی پیش بروند. او تاکید کرد که مسکن می‌تواند به عنوان موتور محرک سرمایه‌گذاری در کشور عمل کند، چرا که این بخش از اقتصاد نیاز به فناوری و تکنولوژی خارجی ندارد و بیشتر به منابع داخلی، مانند مصالح ساختمانی و نیروی کار، وابسته است.
روحانی همچنین به سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار اشاره کرد و به ویژه از فشارهایی که این هزینه برای دهک‌های پایین درآمدی ایجاد می‌کند، سخن گفت. طبق آمارهای ارائه شده، در سال ۱۴۰۲، ۵۵ درصد از کل هزینه خانوار به مسکن اختصاص یافته است و این سهم در دهک‌های پایین‌تر حتی به ۷۰ درصد نیز می‌رسد. این وضعیت نشان‌دهنده ضرورت اصلاحات در عرضه مسکن و دسترسی آسان‌تر به آن است تا رفاه اجتماعی بهبود یابد.
روحانی همچنین به بحران‌های اقتصادی مانند تورم و نوسانات ارزی اشاره کرد و توضیح داد که خانوارها و بنگاه‌ها به دنبال حفظ ارزش پول خود هستند. اما در حال حاضر مسکن به عنوان یکی از گزینه‌های اصلی برای سرمایه‌گذاری در دسترس نیست و بسیاری از مردم قادر به خرید مسکن نیستند. در عین حال، این مشکل در سطح کلان نیز وجود دارد و به گفته او، باید به دنبال راه‌حل‌هایی برای توسعه مسکن و استفاده از این بخش برای ایجاد بسترهای جدید سرمایه‌گذاری باشیم.
استفاده از روش‌های نوین مالی و بازسازی بانک‌ها راهکار حل بحران مسکن
یکی از راه‌حل‌هایی که روحانی مطرح کرد، استفاده از روش‌های نوین در تأمین مالی مسکن است. او به مدل‌های مختلف تأمین مالی که می‌تواند به پروژه‌های مسکن کمک کند، اشاره کرد و گفت که دولت باید از ظرفیت‌های مختلف اقتصادی مانند رشد نقدینگی برای تأمین منابع مالی استفاده کند. این مدل‌ها می‌توانند به تسهیل فرآیند ساخت و عرضه مسکن کمک کنند و از این طریق بخش مسکن به یک حوزه جذاب و سودآور تبدیل شود.
روحانی به مشکلات زیرساختی در توسعه مسکن اشاره کرد و گفت که بسیاری از دستگاه‌های اجرایی، از جمله وزارتخانه‌های مربوطه، به دلیل کمبود منابع مالی نمی‌توانند به خوبی زیرساخت‌های لازم برای توسعه شهرها و مسکن را فراهم کنند. این موضوع نیاز به توجه ویژه از طرف دولت و سایر نهادها دارد تا از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری شود.
در بخش بعدی سخنرانی، روحانی به نحوه قیمت‌گذاری خدمات زیرساختی مانند آب، برق و گاز اشاره کرد. او پیشنهاد داد که این خدمات باید به صورت واقعی‌تر قیمت‌گذاری شوند و هزینه‌های تمام‌شده آن‌ها برای دولت و مصرف‌کنندگان بیشتر لحاظ شود. این تغییر می‌تواند باعث افزایش بهره‌وری در مصرف منابع و کاهش مقاومت دستگاه‌ها در برابر توسعه زیرساخت‌ها شود.
در نهایت، روحانی بر اهمیت بازسازی ساختارهای مالی در بانک‌ها و استفاده از منابع آن‌ها برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن تأکید کرد. او گفت که در سال‌های گذشته، بانک‌ها نقش مهمی در تأمین مالی پروژه‌های بزرگ کشور ایفا کرده‌اند، اما تغییرات در سیاست‌های مالی و بانکی این ظرفیت را کاهش داده است. روحانی پیشنهاد کرد که بانک‌ها باید دوباره مجاز به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن شوند و از طریق مشارکت با دولت در این حوزه وارد عمل شوند. در پایان، او به نیاز کشور به یک مدل توسعه شهری پایدار و مناسب اشاره کرد که می‌تواند به رفع بحران مسکن و همچنین بهبود شرایط اقتصادی در کشور کمک کند.
بررسی ریشه‌های تاریخی مشکلات مسکن و راهکارهای ساختاری
مهدی موحدی بک‌نظر، عضو هیأت علمی دانشگاه شاهد، در بحثی که به موضوعات اقتصادی و اجتماعی مرتبط با مسکن پرداخت. وی ابتدا با اشاره به تاریخچه مسکن و مشکلات آن در ایران، به پیامی که امام خمینی (ره) پس از پیروزی انقلاب اسلامی در سال ۱۳۵۸ مبنی بر افتتاح حساب ذخیره مسکن برای حل مشکلات مسکن داده است، اشاره کرد. این پیام که تنها ۹ روز پس از پیروزی انقلاب منتشر شد، نشان‌دهنده اهمیت فوری و حیاتی مسئله مسکن در آن زمان است. موحدی با اشاره به این نکته که در آن زمان هیچ ساختار مشخصی برای حل معضل مسکن وجود نداشت، تاکید داشت که در همان ابتدا امام خمینی (ره) توجه ویژه‌ای به طبقات محروم و نیازمندان داشتند و به همین دلیل موضوع مسکن را جزو اولویت‌های اصلی قرار دادند.
وی ادامه داد که ۵۰ سال پس از پیروزی انقلاب، همچنان درگیر مشکلات حل نشده مسکن هستیم و به جای حل ریشه‌ای این مشکل، دولت‌ها تنها به روش‌های مقطعی و کوتاه‌مدت مانند طرح‌های مسکن مهر و سایر اقدامات مشابه روی آورده‌اند. به گفته موحدی، هنوز هم نمی‌توانیم به راه‌حل‌های بنیادی برای حل بحران مسکن در ایران دست پیدا کنیم و این موضوع به نحوی انتقاد از عملکرد دولت‌ها در این زمینه است.
موحدی در ادامه به نقد ساختار اقتصادی ایران و نقش آن در گسترش بحران مسکن پرداخت. وی معتقد بود که در اقتصاد ایران، به‌ویژه پس از انقلاب، ما دچار توسعه نامتوازن و تمرکزگرایی بوده‌ایم. این به معنای تمرکز منابع و فرصت‌ها در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران و بی‌توجهی به مناطق دیگر کشور است. در نتیجه، مهاجرت به این شهرها افزایش یافته و فشار بیشتری به سیستم مسکن وارد شده است. این توسعه نامتوازن باعث شده که هر مسکنی که در تهران ساخته می‌شود، به سرعت نیاز به مسکن دیگری پیدا کند و بنابراین هیچ‌گاه مشکل اساسی مسکن در این شهر حل نشده است.
یکی دیگر از نکات مهمی که موحدی مطرح کرد، مسئله «سرمایه‌داری ملکی» و تأثیر آن بر افزایش قیمت مسکن در ایران است. او با اشاره به اینکه بعد از انقلاب باید تلاش می‌شد که این نوع سرمایه‌داری کاهش یابد، به نکته‌ای مهم اشاره می‌کند که در ۳۰ سال گذشته، تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن از ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۷۵ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. این موضوع نشان‌دهنده تغییر نگرش در بازار مسکن است، به‌طوری که مردم به جای خرید خانه برای سکونت، بیشتر به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به آن نگاه می‌کنند.
تورم زمین و گرایش تولیدکنندگان به سوداگری
موحدی همچنین به بحران‌های تورمی و اقتصادی که ایران در دهه‌های گذشته با آن روبرو بوده اشاره کرد. به گفته وی، شوک‌های تورمی ناشی از جنگ‌ها، تحریم‌ها و دیگر بحران‌های اقتصادی باعث شده که تولیدکنندگان انگیزه لازم برای ادامه تولید را از دست بدهند و به جای آن به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن و دیگر کالاهای سرمایه‌ای گرایش پیدا کنند. این مسئله باعث شده که بازار مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها با بحران عرضه و تقاضا مواجه شود.
نکته بعدی که موحدی بر آن تاکید داشت، مسئله «شهر فروشی» و پیوند نابجای شهرداری‌ها با مالکان زمین است. او به طور خاص به کمیسیون ماده ۵ اشاره کرد که در آن تصمیمات مربوط به تغییر کاربری زمین‌ها اتخاذ می‌شود. موحدی معتقد بود که این کمیسیون در سه سال اخیر باعث شده که بخش زیادی از زمین‌های شهری به فروش برسد و سرانه خدمات شهری کاهش یابد. به گفته وی، در این فرآیند، فضای شهری و سرانه‌های خدماتی که به مردم تعلق دارد، عملاً به فروش می‌رسد.
وی همچنین به نمونه‌ای از فسادهای موجود در کمیسیون ماده ۵ اشاره کرد و به آن به‌عنوان یکی از عوامل مؤثر در افزایش قیمت مسکن و بحران‌های شهری نگاه می‌کند. به گفته او، در سال‌های اخیر بیش از ۱۱ هزار میلیارد تومان رانت از طریق تراکم‌فروشی به جیب برخی افراد رفته است که این وضعیت باعث شده که شهرداری‌ها درآمدهای خود را از فروش تراکم و تغییر کاربری زمین‌ها تأمین کنند.
اصلاح نظام مالیاتی و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، کلید حل پایدار بحران مسکن
موحدی در ادامه از ضرورت اصلاح ساختار مالی و اقتصادی کشور سخن گفت و معتقد بود که باید به سمت یک سیاست اقتصادی پایدار و بلندمدت حرکت کرد. به گفته وی، نظام مالیاتی باید به گونه‌ای اصلاح شود که درآمدهای پایدار برای دولت فراهم شود و دیگر نیازی به فروش منابع طبیعی یا درآمدهای نفتی برای تأمین بودجه نباشد. در این راستا، او بر اهمیت اصلاح ساختار مالیاتی و ایجاد زیرساخت‌های اقتصادی برای حمایت از طبقات کم‌درآمد تأکید کرد.
موحدی همچنین به سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های شهری و مسکن اشاره داشت و گفت که برای حل مشکل مسکن، باید به توسعه زیرساخت‌های شهری و ایجاد توازن در توزیع منابع توجه شود. به‌ویژه باید سرمایه‌گذاری در مناطق محروم‌تر و کمتر توسعه‌یافته افزایش یابد تا از تراکم بیش از حد در شهرهای بزرگ جلوگیری شود.
نکته پایانی که موحدی بر آن تأکید کرد، نیاز به نگاه جامع و همه‌جانبه به موضوع مسکن است. او می‌گوید که حل مشکل مسکن تنها از طریق اعطای زمین به مردم یا افزایش عرضه مسکن ممکن نیست. بلکه باید به مشکلات ریشه‌ای اقتصاد کلان کشور، فسادهای موجود در سیستم شهری و عدم توازن در توسعه توجه شود تا بتوان به یک راه‌حل پایدار و مؤثر دست یافت.
