مریم فکری: سقوط آزاد خرید و فروش مسکن؛ این اتفاقی است که این روزها به طور محسوس می‌شود در بازار مسکن مشاهده کرد. فعالان بازار مسکن و سازندگان از سخت‌ترین و عمیق‌ترین دوره رکود بازار مسکن سخن می‌گویند و گاها مشاوران املاک نیز عنوان می‌کنند به جز رهن و اجاره مسکن، خرید و فروش عملا در بازار متوقف شده است.
اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته نیز در رکود سنگین قرار داشت، اما این رکود در تابستان امسال سنگین‌تر شده است و حتی برخی روایت‌های غیررسمی حاکی از آن است که معاملات مسکن با افت ۳۰ تا ۴۰ درصدی روبه‌رو شده است. بررسی‌های اولیه از بازار نیز نشان می‌دهد علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید نیز در بازار نیز به کمترین میزان خود رسیده است.
در این حالت، کارشناسان عنوان می‌کنند با وجود این‌که طی سال‌های اخیر معاملات مسکن با رکودی مزمن مواجه بوده، اما ریسک جنگ این رکود را به‌خصوص در شهر تهران تشدید کرده است.
اما به باور آن‌ها، سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
خرید و فروش واقعی محدود شده است
در این فضای بازار، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره شرایط بازار مسکن می‌گوید: در سال ۱۴۰۴ تغییرات خاصی در بازار مسکن رخ نداد، اما درآمد مردم به شدت کاهش یافت و در مقابل توان پرداخت اجاره‌بها نیز پایین آمد.
به اعتقاد او، در جنگ ۱۲ روزه اخیر اتفاق خاصی در منطقه نیفتاد که به‌طور مستقیم بازار ملک را تحت‌تاثیر قرار دهد؛ چراکه رکود چندساله موجود، همچنان عامل اصلی وضعیت فعلی است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک توضیح می‌دهد: بر اساس رصد بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد، ۱۰ تا ۵۰ درصد نیز مشاهده شده است. با این حال، خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده و بیشتر اعداد و ارقام مطرح‌شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.
گودرزی با ذکر مثالی تصریح می‌کند: در منطقه ۲ واحدهایی که پیش‌تر ۳۸۰ میلیون تومان قیمت داشتند، اکنون با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشان‌دهنده کاهش ۸۰ میلیون تومانی است. در برخی مناطق شمالی، کاهش قیمت بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی به تناسب کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی ثبت شده است.
وی در عین حال با اشاره به میزان پوشش دهی قیمت مسکن در تهران از طریق وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی، عنوان می‌کند: با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران با تسهیلات خرید می‌توان حدود ۱۲ متر مسکن خریداری کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران متذکر می‌شود: میانگین زمان خانه‌دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال رسیده است و این نکته حائز اهمین است که الان حدود نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها می‌شود و اگر بخواهد یک خانه ۵ تا ۶ میلیارد تومانی خریداری کند، باید حدود ۸۰ سال پس‌انداز داشته باشد.
اقتصاد مسکن ایست کرد؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به وضعیت بازار مسکن می‌گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تاثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر دلایل درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، لزوم افزایش ساخت‌وساز و توسعه زیرساخت‌ها را به‌طور طبیعی ایجاد می‌کند. اما اگر این مقوله را کنار بگذاریم، مهم‌ترین عامل کنونی، بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی‌عملی قرار داده است.
وی می‌افزاید: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی‌شود، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی موازی نیز تحت‌تاثیر این بار روانی قرار گرفته‌اند. از همین رو، ضروری است که دولت در جامعه این بار روانی را تعدیل کند. تا زمانی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، اقدام موثری در حوزه‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.
غیبی تصریح می‌کند: در حال حاضر یک توقف کلی در ذهن و روان مردم ایجاد شده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. جالب آنکه این فضای روانی از سوی مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی باعث شکل‌گیری رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می‌شود.
وی در عین حال یادآور می‌شود: رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما خود او اذعان کرده که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. بنابراین این ادعاها، معیار قابل استنادی محسوب نمی‌شود.
غیبی تاکید می‌کند: هنگامی که اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش بزرگی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، دچار سکون می‌شود. این امر تمام زنجیره‌های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به‌صورت دومینویی به حالت تعلیق درمی‌آورد. این وضعیت نه تنها خدمت به دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختیار دارد.
وی بیان می‌کند: چنین برداشت‌های عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که می‌تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همان‌طور که مدیران صنفی نیز اذعان کرده‌اند، قیمت تثبیت‌شده‌ای در بازار دیده نمی‌شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه‌ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: اتفاقات اخیر، فضای روانی بی‌تحرکی و بی‌اقدامی را در حوزه‌های اقتصادی، به‌ویژه مسکن، ایجاد کرده است. از سوی دیگر، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و بیشترین آسیب از این شرایط متوجه خود دولت خواهد بود. زمانی که تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در بخش‌های دیگر اقتصاد نیز نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که می‌توان در آن قرار گرفت.
غیبی متذکر می‌شود: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط صدور پروانه و فرایند ساخت‌وساز، رشد بیش از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که بیانگر تداوم فعالیت‌های تولید آپارتمان پیش از آغاز جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه‌های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده‌اند.
زمان خرید خانه هست یا نه؟
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن ایلاتی نیز درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال می‌گوید: به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه پیدا کند؛ البته رکود به این معنا نیست که تقاضا به‌طور کامل از بین رفته باشد. سازندگان باید هوشمندانه عمل کنند؛ یعنی نباید هر ملکی را بدون توجه به نیازهای بازار بسازند.
این کارشناس بازار مسکن به کاهش تقاضا در بازار اشاره می‌کند و می‌افزاید: با این حال، همچنان اندکی تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحی‌ها متناسب با مختصات و نیاز واقعی بازار انجام شود، می‌توان شرایط مناسبی برای شرکت‌هایی که مایل به ادامه فعالیت هستند ایجاد کرد.
وی درباره ورود خریداران مصرفی به بازار نیز تصریح می‌کند: توصیه‌ای که همواره داشته‌ایم، این است که برای تقاضای مصرفی، هر زمان که بازار فرصت ورود فراهم کرد، باید از این فرصت استفاده کرد. آن دسته از افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری یا فعالیت‌های سرمایه‌ای هستند، شرایط متفاوتی دارند.
این کارشناس بازار مسکن عنوان می‌کند: زمانی که بازار روند نزولی پیدا کرده و قیمت‌ها کاهش یافته، متقاضیان مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند، زیرا ممکن است شرایط تغییر کند و نقطه خرید از دست برود.
ایلاتی درباره ورود سرمایه‌گذاران به این بازار توصیه می‌کند: در مورد سرمایه‌گذاری شرایط متفاوت است؛ در حال حاضر وضعیت بازار به گونه‌ای است که اگر بخواهید ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کنید، هیچ تضمینی برای بازدهی به دلیل رکود حاکم بر بازار و کاهش معاملات وجود ندارد. همچنین ممکن است فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری پیدا شود و وارد بازار شوید، اما امکان خروج از آن فراهم نباشد.
۲۲۳۲۲۵
