7 اشتباه رایج مالکان در مشارکت در ساخت که می‌تواند میلیاردها تومان ضرر ایجاد کند

مشارکت در ساخت برای بسیاری از مالکان، راهی برای تبدیل یک ملک قدیمی به ساختمانی نوساز و افزایش ارزش دارایی است. با این حال، اگر مالک بدون بررسی کافی وارد این فرایند شود، یک تصمیم اشتباه می‌تواند هزینه‌های سنگینی به همراه داشته باشد. گروه مهندسی سروین با تجربه در طراحی، ساخت و مدیریت اجرای پروژه‌های ساختمانی، بر اهمیت بررسی دقیق شرایط پروژه، انتخاب سازنده مناسب و تنظیم قرارداد شفاف تاکید دارد. در ادامه ۷ مورد از مهم‌ترین اشتباهات مشارکت در ساخت را بررسی می‌کنیم که مالکان باید پیش از هرگونه توافق به آن‌ها توجه داشته باشند.

چرا شناخت اشتباهات مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟

در ظاهر، مشارکت در ساخت یک توافق ساده میان مالک و سازنده است؛ مالک ملک خود را به پروژه وارد می‌کند و سازنده نیز سرمایه، تخصص و توان اجرایی خود را برای ساخت بنا به کار می‌گیرد. اما در عمل، این همکاری شامل تصمیم‌های متعددی درباره ارزش ملک، سهم طرفین، طراحی، کیفیت ساخت، زمان‌بندی، هزینه‌ها، تعهدات و ضمانت‌های اجرایی است.

به همین دلیل، بخش قابل توجهی از ریسک پروژه نه در زمان اجرای ساختمان، بلکه پیش از شروع عملیات و هنگام انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد شکل می‌گیرد. هرچه ارزش ملک بالاتر باشد، اهمیت این تصمیم‌ها نیز بیشتر می‌شود.

۱. انتخاب سازنده فقط بر اساس پیشنهاد مالی

یکی از رایج‌ترین اشتباهات مشارکت در ساخت این است که مالک تصور کند هر سازنده‌ای که سهم بیشتری پیشنهاد دهد، گزینه بهتری است.

در حالی که درصد سهم تنها یکی از عوامل تصمیم‌گیری است. توان مالی سازنده، سابقه اجرای پروژه‌های مشابه، کیفیت ساختمان‌های قبلی، تیم مهندسی، توان مدیریت پروژه و میزان پایبندی به تعهدات، همگی باید بررسی شوند.

گاهی یک پیشنهاد مالی جذاب در ابتدای کار، در ادامه پروژه با تاخیر، کاهش کیفیت مصالح، اختلاف بر سر تعهدات یا مشکلات اجرایی همراه می‌شود و در نهایت هزینه‌ای بسیار بیشتر از اختلاف اولیه سهم طرفین به مالک تحمیل می‌کند.

بنابراین در انتخاب سازنده، نباید فقط به عدد پیشنهادی توجه کرد. بررسی نمونه‌کارهای واقعی و سوابق اجرایی می‌تواند تصویر دقیق‌تری از توانایی سازنده ارائه دهد.

۲. امضای قرارداد مشارکت در ساخت بدون بررسی جزئیات

قرارداد مشارکت در ساخت، چارچوب اصلی رابطه میان مالک و سازنده است و نباید صرفا به چند توافق کلی درباره سهم طرفین محدود شود.

مواردی مانند آورده طرفین، قدرالسهم، زمان‌بندی پروژه، مشخصات ساختمان، نوع سازه، کیفیت و نوع مصالح، تعهدات سازنده، شرایط پرداخت، نحوه انتقال سهم، ضمانت انجام تعهدات، خسارت تاخیر و شرایط فسخ باید تا حد امکان روشن و قابل استناد باشند.

برای مثال، عبارتی مانند «استفاده از مصالح باکیفیت» می‌تواند محل اختلاف باشد، چون تعریف مشخصی از کیفیت ارائه نمی‌دهد. بهتر است مشخصات فنی و کیفی تا حد امکان به شکل دقیق در قرارداد یا پیوست‌های آن تعیین شود.

در واقع، قرارداد خوب قراردادی نیست که فقط هنگام امضا خیال طرفین را راحت کند؛ باید در زمان بروز اختلاف نیز بتواند تکلیف هر دو طرف را روشن کند.

۳. مشخص نکردن دقیق سهم مالک و سازنده

یکی دیگر از اشتباهات مشارکت در ساخت، مشخص نکردن دقیق سهم طرفین و جزئیات مربوط به آن است.

در پروژه‌های مشارکتی، ارزش ملک و هزینه ساخت باید با دقت بررسی شود تا مبنای مناسبی برای توافق ایجاد شود. علاوه بر درصد سهم، مواردی مانند طبقات و واحدهای متعلق به هر طرف، پارکینگ، انباری، واحدهای تجاری احتمالی، بلاعوض و سایر توافقات مالی نیز باید به صورت شفاف مشخص شوند.

به خصوص در پروژه‌هایی که چندین مالک دارند، کوچک‌ترین ابهام در این بخش می‌تواند در آینده به اختلافات جدی منجر شود.

۴. بی‌توجهی به کیفیت ساخت و مشخصات فنی

بعضی مالکان تمام تمرکز خود را روی سهم نهایی می‌گذارند و کیفیت ساختمانی را که قرار است در پایان پروژه تحویل بگیرند، کمتر جدی می‌گیرند.

این در حالی است که نوع سازه، سیستم‌های تاسیساتی، کیفیت مصالح، مشخصات نما، تجهیزات مشاعات، آسانسور، سیستم‌های ایمنی و جزئیات معماری می‌توانند تاثیر مستقیمی بر ارزش نهایی ساختمان داشته باشند.

کیفیت باید پیش از شروع پروژه مشخص شود، نه زمانی که عملیات اجرایی به پایان رسیده است. اگر مشخصات فنی ساختمان به شکل دقیق در قرارداد تعیین نشده باشد، احتمال اختلاف درباره اینکه چه چیزی باید تحویل داده شود افزایش پیدا می‌کند.

۵. نادیده گرفتن زمان‌بندی و ضمانت اجرای تعهدات

تاخیر در پروژه ساختمانی می‌تواند برای مالک هزینه قابل توجهی ایجاد کند. مالک ممکن است در طول پروژه به محل سکونت موقت نیاز داشته باشد یا برای دریافت واحدهای جدید و استفاده از ارزش افزوده ملک برنامه‌ریزی کرده باشد.

به همین دلیل، تعیین زمان‌بندی مشخص برای مراحل مختلف پروژه اهمیت زیادی دارد. شروع عملیات، دریافت مجوزها، تخریب، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و تحویل نهایی می‌توانند در برنامه پروژه تعریف شوند.

از طرف دیگر، صرف تعیین یک تاریخ در قرارداد کافی نیست. باید درباره ضمانت اجرای تعهدات و خسارت ناشی از تاخیر نیز توافق روشن وجود داشته باشد.

سازنده حرفه‌ای باید بتواند پروژه را از نظر مالی و اجرایی مدیریت کند و مالک نیز باید سازوکاری برای پیگیری روند پیشرفت پروژه داشته باشد.

۶. واگذاری کامل اختیار بدون سازوکار نظارت

اعتماد به سازنده ضروری است، اما اعتماد نباید به معنای حذف کامل نظارت باشد.

در پروژه مشارکتی، مالک می‌تواند پیش از شروع کار درباره نحوه اطلاع‌رسانی و گزارش پیشرفت پروژه توافق کند. گزارش‌های دوره‌ای به مالک کمک می‌کند وضعیت پروژه، میزان پیشرفت عملیات و روند اجرای تعهدات را بهتر دنبال کند.

این موضوع به معنی دخالت مالک در امور تخصصی و اجرایی نیست. هدف، ایجاد یک چارچوب شفاف برای ارتباط میان طرفین است تا مشکلات احتمالی پیش از تبدیل شدن به اختلافات جدی شناسایی شوند.

۷. بررسی نکردن شرایط واقعی ملک و ضوابط منطقه

یکی دیگر از اشتباهات مشارکت در ساخت، تصمیم‌گیری بر اساس یک تصور کلی از ارزش ملک و ظرفیت ساخت آن است.

موقعیت ملک، متراژ زمین، عرض گذر، ضوابط شهرداری، تراکم، شرایط بافت، امکان تامین پارکینگ و سایر ویژگی‌های فنی و شهری می‌توانند روی نتیجه پروژه تاثیر بگذارند.

بنابراین پیش از توافق نهایی، باید مشخص شود که پروژه از نظر فنی و شهری چه ظرفیتی دارد و این ظرفیت چگونه بر ارزش آورده مالک و سهم طرفین تاثیر می‌گذارد.

اشتباهات مشارکت در ساخت در منطقه ۱ تهران

مشارکت در ساخت منطقه ۱ به دلیل ارزش بالای بسیاری از املاک این محدوده، نیازمند دقت بیشتری در ارزیابی ملک و انتخاب سازنده است.

در مناطقی مانند ولنجک، فرمانیه، زعفرانیه و سایر محدوده‌های شمال تهران، علاوه بر ارزش زمین، کیفیت معماری، طراحی، امکانات ساختمان و استاندارد اجرای پروژه می‌تواند تاثیر قابل توجهی بر ارزش نهایی ملک داشته باشد.

در چنین پروژه‌هایی، انتخاب سازنده صرفا بر اساس درصد پیشنهادی می‌تواند تصمیم پرریسکی باشد. سابقه سازنده در اجرای پروژه‌های مشابه، توان مدیریت پروژه و کیفیت نمونه‌کارهای قبلی باید در کنار پیشنهاد مالی بررسی شود.

همچنین قرارداد باید متناسب با ویژگی‌های همان پروژه تنظیم شود و نمی‌توان یک الگوی ثابت را بدون بررسی شرایط ملک برای همه پروژه‌ها در نظر گرفت.

اشتباهات مشارکت در ساخت در منطقه ۵ تهران

در مشارکت در ساخت منطقه ۵ نیز شرایط محله، ارزش روز ملک، وضعیت زمین و ضوابط ساخت می‌تواند بر نحوه توافق مالک و سازنده تاثیر بگذارد.

منطقه ۵ شامل محله‌های مختلفی با شرایط متفاوت است و نمی‌توان برای تمام پروژه‌ها یک نسخه یکسان در نظر گرفت. ارزش ملک، متراژ زمین، تراکم قابل ساخت و نوع پروژه باید پیش از توافق بررسی شود.

همچنین کیفیت ساختمان و امکانات مورد انتظار در برخی محله‌های این منطقه می‌تواند نقش مهمی در ارزش واحدهای نهایی داشته باشد. به همین دلیل، مالک باید سازنده‌ای را انتخاب کند که توانایی اجرای پروژه متناسب با شرایط ملک و سطح مورد انتظار بازار را داشته باشد.

چطور از ضررهای سنگین در مشارکت در ساخت جلوگیری کنیم؟

برای کاهش ریسک، بهتر است مالک پیش از امضای قرارداد چند مرحله مشخص را جدی بگیرد.

اول، سازنده را بررسی کنید. نمونه‌کارها را ببینید، درباره پروژه‌های قبلی تحقیق کنید و توان مالی و اجرایی او را بسنجید.

دوم، ارزش ملک و آورده طرفین را دقیق مشخص کنید. توافق درباره سهم طرفین باید بر مبنای اطلاعات واقعی پروژه انجام شود.

سوم، قرارداد را جزئی و شفاف تنظیم کنید. مشخصات فنی، تعهدات، زمان‌بندی، ضمانت‌ها، شرایط تاخیر و سایر موارد مهم نباید به توافقات شفاهی واگذار شوند.

چهارم، کیفیت ساختمان را از ابتدا مشخص کنید. نوع مصالح و تجهیزات مهم پروژه باید تا حد امکان قابل اندازه‌گیری و قابل ارزیابی باشند.

پنجم، سازوکار نظارت و گزارش‌دهی را مشخص کنید. اطلاع از روند پروژه می‌تواند به شناسایی زودهنگام مشکلات کمک کند.

در نهایت، بهتر است مالک قبل از امضای قرارداد از افراد متخصص در حوزه حقوقی، فنی و ساخت‌وساز کمک بگیرد تا تصمیم نهایی فقط بر اساس وعده‌ها یا پیشنهاد مالی سازنده نباشد.

انتخاب سازنده، مهم‌ترین تصمیم قبل از مشارکت

اگر قرار باشد تنها یک مورد از میان تمام اشتباهات مشارکت در ساخت را جدی‌تر از بقیه بدانیم، انتخاب سازنده یکی از مهم‌ترین آن‌هاست. زیرا بخش زیادی از موفقیت پروژه به توانایی سازنده در تامین منابع، مدیریت تیم اجرایی، کنترل کیفیت، مدیریت زمان و اجرای تعهدات بستگی دارد.

مالک باید پیش از توافق نهایی، سابقه سازنده را بررسی کند و صرفا به نام، تبلیغات یا یک پیشنهاد مالی جذاب اکتفا نکند.

در نهایت، مشارکت در ساخت زمانی می‌تواند برای مالک نتیجه مطلوبی داشته باشد که ارزش ملک، توان سازنده، شرایط پروژه و تعهدات طرفین به شکل شفاف بررسی شده باشد. تصمیم عجولانه در ابتدای مسیر ممکن است هزینه‌ای ایجاد کند که اصلاح آن در مراحل بعدی بسیار دشوار باشد.

با گروه ساختمانی سروین در ارتباط باشید

اگر برای مشارکت در ساخت، بررسی شرایط ملک یا انتخاب سازنده به اطلاعات بیشتری نیاز دارید، می‌توانید با گروه ساختمانی سروین از طریق راه‌های ارتباطی زیر در تماس باشید:

۰۹۱۲-۸۵۸۵۷۴۷

۰۲۱-۲۲۴۰۷۰۸۰

سوالات متداول

مهم‌ترین اشتباه در مشارکت در ساخت چیست؟

انتخاب سازنده بدون بررسی سابقه و توان اجرایی، یکی از مهم‌ترین اشتباهات است. البته تنظیم قرارداد ناقص، مشخص نکردن سهم طرفین، بی‌توجهی به کیفیت ساخت و نادیده گرفتن ضمانت‌های اجرایی نیز می‌توانند ریسک پروژه را افزایش دهند.

در قرارداد مشارکت در ساخت چه مواردی باید مشخص شود؟

آورده طرفین، قدرالسهم، مشخصات فنی ساختمان، نوع و کیفیت مصالح، زمان‌بندی، تعهدات مالک و سازنده، ضمانت اجرای تعهدات، خسارت تاخیر و شرایط فسخ از جمله موارد مهمی هستند که باید در قرارداد به شکل شفاف تعیین شوند.

چطور سازنده مناسب برای مشارکت در ساخت انتخاب کنیم؟

بررسی پروژه‌های قبلی، سابقه اجرایی، توان مالی، تیم مهندسی، کیفیت ساخت، توانایی مدیریت پروژه و شفافیت در قرارداد از مهم‌ترین معیارهای انتخاب سازنده هستند. پیشنهاد مالی به تنهایی معیار مناسبی برای انتخاب نیست.

آیا مشارکت در ساخت منطقه ۱ و منطقه ۵ تفاوت دارد؟

اصل مشارکت در هر دو منطقه مشابه است، اما شرایط هر ملک و محله می‌تواند متفاوت باشد. ارزش زمین، ضوابط ساخت، تراکم، وضعیت ملک، شرایط بازار و سطح مورد انتظار از ساختمان باید پیش از توافق بررسی شود.